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賃貸建物を個人から同族法人に移転する手法

賃貸建物を個人から同族法人に移転する手法

<負担付贈与と売買との選択 >
土地・建物に係る売買や負担付贈与及び相続時精算課税に係る贈与における建物価値は時価評価で、相続や贈与は相続税評価です。通常税理士査定では(取得価額-減価償却額)とし建物売却による譲渡益を消滅させますが本来、賃貸された建物は「貸屋及びその敷地」の内訳価額ですから収益価格を標準とすべきです。しかし国税査定は収益価格に係る時価規定を織り込んでいないので建物時価評価は不動産鑑定評価基準に基づく時価が最も柔軟に課税対応しえます。売買でなく贈与の形態を採れば特例税率に拠る贈与と相続時精算課税制度とが選択とに比べ有利と見なされますが必ずしもそうとは限りません。逆に時価評価の方が有利と思える場合もあるのです。

<具体的な説明をします> 
7千万円の建物を金融機関の残債務5千万円付きで父親(個人)が息子の管理会社(法人)に ①売買する場合と、②贈与する場合を検討します。

①<売買の場合>
息子の会社が父親に代わって銀行への支払いを肩替りする条件で、会社が実質建物売買額2千万円を父親の口座に振り込むこととします。7千万円の建物を同額で売買するので父親に譲渡益は無く所得税は課税されません。次に、会社が課税業者ならば5千万円が債務引受額なので、父親はその額を金融機関からの支払免除額と見なされ経済的利益が発生するとし、消費税は建物額全部が課税対象となるため、実質建物相当額+債務免除額の合計7千万円が課税対象となります。これに対し、売買でなく贈与であれば消費税は贈与部分には課税されず債務引受け部分のみに課税されます。 又、売買の場合は売買代金が父の個人口座に入金されるため所得税・相続税対策には逆に不利です。更に父が会社に有する売買代金受取代金債権を相続人に贈与する方法も検討できますが建物価額が高い場合、支払額の多さに加え、銀行への残債務支払いもあり会社経営に過大な負担となりベストな税務対策とは云えません。 法人の出費は売買なら7千万円、贈与なら法人税はその3分の1程度(贈与により会社の株価が上昇すればその差額分にも課税)で贈与の方が支出は少なくて済みますが、長男会社にのみ資産贈与を行えば他の相続族人から、不満を持たれる可能性があり移転時期に対応するベストな対策が求められます。

②<贈与の場合> 
贈与の問題点は建物価額が高い場合、高い受贈益に対応する法人税を短期間に納税しなければならず経済的負担が大きくなります。そこで建物価額と残債務が近づくような工夫が必要となります。債務引受額と建物額が同程度なら父親にも会社にも利益が少なく取得税や法人税の負担も少なくなるからです。住宅賃貸には消費税は課せられないのですが1階~2階部分を店舗や事務所等に貸している場合はその賃料合計等を含め収入が1千万円を超せば課税業者になりますが、課税業者でなければ個人・法人に関係なく消費税は課せられません。負担付贈与は負担部分が消費税対象となりこれも短期間の納税で負担は重荷です。 但し「負担付債務」を資産とする税務解釈には不備があり、節税対策の余地を残します。

 

「法人への建物移転の手法」の骨子

1.建物転移転時期は早い方が有利です。その際、状況に応じて「贈与と売買の選択」を行うこととなります。
2.借入残額が少なければ贈与(寄付)形態が、多ければ売買形態が契約自由度が高く有利です。売買形態の場合は代金が父親口座に振り込まれ、これを回避する対策が求められます。
3.消費税の課税対象は「資産であり負債ではない」ため課税対策は可能です。
4.不動産鑑定士の時価は建物価額を弾力的に残債務額と建物価額を検討できるため節税効果が高くなります。

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