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相続税の還付

相続税の還付<支払った相続税の還付は可能か。>

<例えば、地区計画>
財産評価基本通達では土地は原則として相続税路線価を基に評価するようになっていますがこれは 国税職員に対する指針です。税理士評価は相続税路線価に基づく評価となっています。
ここに100㎡の整形地があり5mの道路に接面しているとします。この土地を相続税路線価に基づく地積を乗じて査定したとします。ここでこの土地が地区計画の区域に存していたとします。住宅を建築する場合1区画120㎡以上の土地であることが地区計画の規制内容だったならば当該地は再建築不可ちなる可能性もあります。不動産評価の基礎は物件調査です。そこで不動産評価に詳しくない者は「地区計画とは何だ!」ということになります。土地評価の落とし穴は行政法規です。
不動産に係る行政法規は不動産鑑定士が最も専門的に調査しております。地区計画の存在を見落として高い土地評価で申告していたのであれば還付対象となります。
<例えば、時効取得>
次に、20年以上他人に被相続人が土地を駐車場等で利用されており、その間一度のクレームも付けなかったならば民法で云う取得時効の要件を満たすこととなります。但し取得時効による所有権の取得は訴訟により決定されるものですので相続時点においては所有権は被相続人にあります。このような場合、税理士査定であれば国税評価基準に減額規定がないから更地評価をすると思えます。然し当該地が瑕疵ある土地であることに間違いありません。
<減価額の査定>
上記は何れも土地価額を減額すべきものと思えますが、具体的に幾ら減額すべきかは分かりません。税理士査定は判断評価が許されないので、このような土地の評価には馴染まないのです。
これに対して不動産鑑定士は適正な評価資料に基づき自らの判断で土地の減額を行えます。
これにより払い過ぎた税額の還付が可能となるのです 。

留意事項
土地評価の専門家の事前関与は必要!

不動産鑑定評価基準に基づけば、土地を細分化することが合理的と見なせる面大地については「開発法」の適用を義務づけるので不動産鑑定士が鑑定評価基準に基づく評価を行うことを税務当局は否認することはできません。不動産鑑定評価制度の否認は国税当局の裁量ではないのです。
仮に不動産鑑定評価基準に基づけば、土地を細分化することが合理的と見なせる面大地は不動産鑑定評価基準は「開発法」の適用を義務づけるので不動産鑑定士が鑑定評価基準に基づく評価を行うことを否認できないのです。但し、土地の規模が幾分大きく細分化して売却することが最有効使用と見なせる場合でも道路を新設すること成しに分割できるならば国税評価では土地を分割しない状況の下での個別減価のみしか行いません。
この評価額で税理士が税務申告すれば、後日不動産鑑定士の評価に基づき更正手続きを行い払い過ぎた税金の還付を受けようとしても無理だと思います。何故なら先の申告は国税評価に基づき適正に行われているから評価に誤りは無いと見るべきです。
相続税は申告税です。土地の評価に付き不動産鑑定評価基準に基づき評価することも、国税評価基準に基づき評価することも何れも申告については許されます(但し鑑定評価基準での評価は不動産鑑定士のみに許される)。しかし還付請求は申告内容に誤りがあった場合に検討されるものです。不動産鑑定評価基準に基づく評価は国税評価を否認できるものではありません。従って相続税申告前に不動産鑑定士が係わることが重要なのです。繰り返しますが既に申告した内容に誤りがある場合にのみに更正は認められるのです。
ここで土地評価は専門家でなれれば把握できない行政法規に係る見落としが最も多いと思いますので、先の申告にあやま利がある可能性は高いのではないかと考えるのです。


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