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支払済み相続税等でも5年以内なら還付は可能です!

● 支払済み相続税等でも5年以内なら還付は可能です!

誤って余分に支払った税金は5年以内ならば還付してもらえます
例えば地積の大きな土地(東京都なら500㎡以上、地方都市は1,000㎡以上が多いですが該当市町村の開発指導要綱に基づく規模です。)の土地の評価等は広大地評価手法(開発法を含む)に依れば、税額が安くなる可能があります。
通常の国税評価に基づき試算された評価額での納税をしていませんか。
高い税額を支払ってしまったと思われる方は再検討の余地があります

又、広大地評価が適用できない場合でも、開発法によって評価額を下げることは可能です。

● 相続税評価の減額に不動産鑑定士は役立ちます!

相続税の税務申告等は税理士である代理人に依頼せず、相続人本人で申告できますが、国税当局が規定する評価手法基づく土地評価額の変更はできません。
不動産鑑定士の評価は「不動産鑑定評価基準」に基づくため、国税評価手法に拘束されることなく、相続土地の評価額を減額することは可能です。


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現在は500㎡未満ならば広大地評価は出来ないはず!

下記図により当初、相続税に係る広大地評価の適用を否認していた税務署が後日、容認するとの連絡をしてきたとの件。
対象地の地積は490㎡で500㎡未満であり、広大地の定義につき国税庁は下記の如く回答しています。 
対象地の地積は
    【照会要旨】

   
広大地の評価において、評価対象地の地積が「著しく地積が広大であるかどうかはどのように判断するのでしょうか。

  【回答要旨】

評価対象地が都市計画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する 面積基準(以下「開発許可面積基準」といいます。)以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比し て著しく地積が広大であると判断することができます。
なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は広大地に該当しません。

[面積基準]
イ 市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域(ロに該当するものを除く。) ・・・都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積(※)

       ※(イ)市街化区域
三大都市圏  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 500
それ以外の地域 ・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,000

        (ロ)非線引き都市計画区域及び準都市計画区域  ・・・・・・・・ 3,000

ロ 非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている
区域・・・・・・・・・・・・・・・・・・・市街化区域に準じた面積2xs

     () 1 都道府県等の条例により、開発許可面積基準を別に定めている場合はその面積によります。

 
上記図では道路が開発道路となっていますが、500㎡未満(該当する地域)の地積ならば開発対象とはなりません。当該道路は建築基準法第42条1項5号に基づく新設道路です。

国税庁の見解は、広大地とは標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断されるもの。
具体的には三大都市圏では500㎡以上と明記されており、490㎡は「広大地」の面積要件を満たしません。
広大地でない土地につき、広大地評価が適用できないことは明らかです。
税務署は周辺地域には500㎡未満でも「道路を新設した戸建分譲事例」が多数あるから、
広大地評価を容認したようですが、490㎡でなく、500㎡と明記した国税庁の判断基準をもう一度読み返したほうが良いと思います。改めて、広大地評価は一定規模以上の、広大地のみに適用すべき評価手法であることを認識してください。
本件の事案で、広大地評価が適用出来る場合とは、以下の要件を同時に満たす場合のみである。
1. 本件が所在する地域では500㎡以上の地積であること、且つ周辺地域における標準的住宅規模に対して著しく地積が大きいこと。
2. 道路の新設によらなければ、土地の細分化できないこと。

因みに、対象地が500㎡以上の地積であったとしても、現在の判例は周辺地域における土地利用の標準性に関係なく、下記図のように建築基準法に違反しなければ、いかに劣悪なる住宅環境となろうとも、道路を新設せず土地の細分化ができるならば、広大地評価を否認しています!

従って税務署は、過去の広大地評価容認の事案に拘束されることなく、下記図判例(平成17年(行コ)第320号・平成18年3月28東京高裁判決)の変更に伴い適用を否認出来るわけです。
平成27年1月1日から相続税の基礎控除も引き下げられますが国は今後、税の徴収にますますヤっきになって来るのでしょう。

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広大地評価を適用して相続対象の土地を安く評価できますか。

質問:
(1)私が相続する予定の土地は700㎡の地積です。市の開発指導要綱によれば500㎡以上は開発対象地積となっています。
(2)面大地に適用できる「広大地評価」を行って土地評価を安くすることができますか。
尚、対象地は概ね正方形に近い形状で、新規に道路を新設しなくても150㎡程度に土地を細分化出来るかもしれません。区画図面を作成してみなければ正確にはわかりません。
(3)とりあえず、市が提示する開発対象地積以上の面大地で、土地を細分化して売却しなければ総額が貼るため、容易に現金化できないことは確かです。

私の個人的な回答:
土地の最有効使用を前提とする評価を、「不動産鑑定評価基準」は不動産鑑定士に求めていますが、最有効使用とは土地の価格が最も高く評価できる土地利用をいいます。
歪な形状でも道路の新設を行わなければ「開発行為」に該当しないため、課税当局は広大地評価の適用を否定すると思います。近時の判例はこれを支持しています。
歪な形状で住宅環境に劣る土地ならば不動産市場では、当然に販売価格も低くなります。結果として土地の価格は、新規に道路を新設し良好な住宅地を形成した方が、良好なまちづくりに貢献し、開発指導要綱を作成した行政の意向にも合致します。
同時に不動産鑑定評価基準の考えかたとも合致します。そうであれば不動産鑑定士は開発指導要綱に沿って土地の細分化による土地評価額を査定する者が多数でしょう。
但し、国税評価では広大地評価が適用できなければ著しく高い従来評価となるため、その税額格差が大きくなることとなります。

個人的には納得しがたい判例でも、これを無視し広大地評価を適用すれば、後日追加納税を余儀なくされる可能性も生じますので、広大地評価手法を避け、「開発法」による評価手法を私ならば選択します。(開発法の適用は税理士には許されていません。)

元々、広大地評価は開発法の簡便手法と思われるので、結果としての評価額は広大地評価手法を適用した場合と大きくは変わりません。
ここで実務上重要なのは、広大地評価より幾分でも高い評価を出すことです。依頼者から見れば後日多額の追加課税を求められ、土地の売却で資金調達するよりはるかに利があります。

又、不動産鑑定評価基準では、土地を細分化することが最有効使用と判定した場合、開発法を適用することを義務付けているため、不動産鑑定士が鑑定評価基準に沿った評価を行ったことにつき、これを国税当局が否認することは困難と思えます。


参考:
広大地の評価における「著しく地積が広大」であるかどうかの判断
【照会要旨】
 広大地の評価において、評価対象地の地積が「著しく地積が広大」であるかどうかはどのように判断するのでしょうか。
【回答要旨】
 評価対象地が都市計画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する面積基準(以下「開発許可面積基準」といいます。)以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断することができます。
 なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は、広大地に該当しません。
[面積基準]
イ 市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域(ロに該当するものを除く。) ・・・都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積(※)
※(イ)市街化区域
三大都市圏  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 500
それ以外の地域 ・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,000
 (ロ)非線引き都市計画区域及び準都市計画区域  ・・・・・・・・ 3,000
ロ 非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている
区域・・・・・・・・・・・・・・・・・・・市街化区域に準じた面積
(注) 1 都道府県等の条例により、開発許可面積基準を別に定めている場合はその面積によります。
 2 三大都市圏とは、次の地域をいいます。
 首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
 近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
 中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域
 3 「非線引き都市計画区域」とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。
 4 「準都市計画区域」とは、都市計画区域に準じた規制が行われ、開発許可制度を適用し、用途地域、特定用途制限地域、風致地区などを定めることができる都市計画区域外の区域をいいます。
【関係法令通達】
 財産評価基本通達 24-4
 都市計画法施行令第19条

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相続税の対象となる不動産を赤字会社に遺贈する

相続対象不動産を会社に遺贈すれば受贈益が発生します。但し赤字会社が有する欠損金の範囲までは法人税は課税されません。


遺贈時点で赤字会社に5,000万円の欠損金が生じている場合、

対象不動産の価値が(相続税路線価に基づき)7,000万円であれば欠損金額との差額2,000万円が受贈益で、仮に法人税率40%ならば800万円(2,000万円×40%)が納税額となります。
ここで先に時価7,000万円と推定した不動産価値につき、不動産鑑定士が鑑定評価を行ったところ、5,000万円の価値しかないことが分かりました。

そうであれば欠損金が5,000万円で、且つ遺贈された不動産価値も5,000万円ならば受贈益は発生しません。
有資格者の評価額に基づくことで、支払法人税額は発生せず、しかも個人(相続人)の相続財産がら5,000万円分の資産が減額されることとなります。


留意事項:

(1) 所得税法59条では法人に対する贈与や遺贈等は時価とされています。時価とは不動産市場において換金される可能性が高い交換価値です。相続税路線価とは限りません。一般的に、相続税路線価は公示価格の80%を指標として設定されています。課税当局が推測する時価は路線価より20%程度高い価値とも見なせます。ところで、不動産鑑定士は公的に不動産の評価を行える唯一の国家資格です。


(2) 死亡時点における贈与である遺贈について記載しましたが、生前贈与についても会社に贈与税は発生しません。遺贈でも贈与でも欠損金の範囲内で受贈益は減額されるので生前贈与も検討する必要があります。


(3) 税の減少だけを目的とした場合は脱法行為(多額の場合)とみなされる可能性もあります。 赤字会社に不動産を移転させる妥当な理由は必要と思えます。又、他の相続人の同意も相続に係る抗争回避のためには必要と思えます。


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不動産鑑定評価業務とは何か。

  • 会社及び個人の不動産(土地、建物)に係る評価
  • 遺産分割による相続不動産価額に係る評価
  • 会社所有不動産を子会社に売却する際の申告額に係る評価
  • 第三者に売却する場合の借地権価格に係る評価
コンサルテイング業務
  • 賃料(家賃)に係る減額
    現行家賃が賃料調査の結果、高いと試算された場合、家賃減額のアドバイスを致します。
  • 相続に係ること
    相続税を納付した場合(相続開始から5年以内)、土地等に過大評価が認識されたならば過大納付した可能性が大なので、再度評価により相続税の還付が可能と思えます。この際、不動産鑑定士は土地の再評価を行います。
  • 家賃減額のコンサル
    バブル崩壊以降は地価・諸物等の価値は下落しているのに、継続賃料(家賃)は高値止まりのまま放置されていることが多いのです。不動産鑑定士は依頼により家賃減額のアドバイスや賃料に係る評価書の作成をさせて頂きます。
  • 不動産鑑定評価書
    対象不動産の客観的価値を総合的・多角的に分析し、評価額を決定した書類であり、裁判署、税務署、金融機関、企業での立証資料となります。
  • 上記鑑定評価書に対し、不動産価格調査報告書は簡易なものでありますが、土地・建物、マンション等に係る価格水準を把握する目的で作成されます。安価な報酬で速やかに作成・提供させていただきます。

不動産鑑定評価以外の遺産分割、相続、有効活用等の業務については他の専門家と連携し、トータルコーデイネーターとして意欲的に依頼者ニーズに対応させて頂きます。

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相続税評価と不動産鑑定評価 

当社は主に 東京、神奈川、埼玉、千葉を中心にコンサルさせて頂いております。
相続土地・訴訟物件・収益不動産・土地の有効活用等を得意とする不動産鑑定業者です。

〒193-0834 東京都八王子市東浅川町546-19-808

☎ 042-667-0509  担当;不動産鑑定士 酒匂悦郎

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相続税対策に借金してアパートを建てる事の可否

全ては、アパート需要が高い地域が否かで決まる。
借金すると負債が増えるが、建物資産も増える。

(1) 需要の高い地域の場合

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簡便な相続税額の求め方と鑑定依頼

簡便な相続税額の求め方

公示価格に対して相続税額は80%を目安とし、固定資産税額は70%を目安とする事となっているので、予め固定資産税評価証明書を入手すれば、その額の10%増が相続税額と推定できます。
但し、相続税には小規模宅地等の特例があり、相当額が減額されます。
それでも平成27年1月1日からは基礎控除が3000万円+(600万円✖相続人数)に引き下げられるため、従来の3倍程度の相続人が納税対象者となることが推定されています。



あなたが独自で試算した評価額をお知らせください。これに対して当社の評価手法ではどれ位まで減額できるかの概算をお知らせできると思います。
尚、相続税の申告は本人又は代理人(税理士)が行います。

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農地等の贈与税の納税猶予

農業を営んでいる者が農業を営んでいる農地等の一定部分を推定後継者の1人に贈与できる制度です。
相続発生まで贈与税を猶予すると共に、贈与税は相続開始と同時に免除されるので結果として推定後継者が当該農地を相続するならば贈与税は免除されるので、農業経営が確保されるという政策です。

要件:
1. 贈与者は継続して3年以上農業を営んでいること。
2. 受贈者は贈与による農地取得日において18歳以上であること。又、贈与を受けた時点で過去3年以上農業に従事しており、且つ今後も従事する見込みであること。
これらの要件を満たしていることを農業委員会が証明する書面が必要。
3. 農地は贈与者が現に農業を行っている農地であり、地上権、永小作権、使用借権、賃借権を含む。山林や畜舎は含まれないが速やかに農業開始できる休耕地は含まれる。
4. 期限内申告であることの他、推定相続人については戸籍謄本等で確認

留意事項
推定相続人とは、3年以上農業に従事してきた農業実績者

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法人業者なのに源泉徴収された。

法人なのに法人会社口座に源泉徴収された少ない額が振り込まれていた。

この場合、振込先が税務署に対し、誤って源泉徴収したことを理由に還付手続きをしてくれれば速やかに問題は解決しますが、還付手続きを行わないならば問題は深刻です。

法的手段によらず、源泉相当額の還付金を取り戻すには、法人としては不可能です。
個人の立場で、個人としての確定申告も行うことです。
給与所得額に加えて、営業収入の欄に0円と記載します。
(法人の決算書では謝って厳選された額相当を未収入金として処理)

ここで、会社が発行した支払給与の源泉徴収書(支払明細書)のほかに、振込先が作成した源泉徴収書も添付します。
確定申告書の記載内容では個人収入に対応する源泉額とはなっていません。
営業収入が0円にも係わらず余分な源泉がされていることになります。
即ち、誤った源泉がされたことを主張することとなります。更に確定申告書に源泉された額を還付金額として取り戻し還付金の被害者の振込先の口座(法人口座)を入力します。

この場合、個人の確定申告書には、法人口座に振り込まれた額と契約額とが異なることを証明する「法人口座の写し」や「契約書の写し」を貼付しておけば良いと思います。

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配偶者に対する自宅等の贈与

2000万円までが非課税となります。
要件:
1. 戸籍謄本よって婚姻期間が20年以上かを確認します。
2. 国内に存する住宅用の敷地(借地権を含む)及びその家屋。購入のための現金でも構いません。
3. 自宅以外の用途と併存する場合は居住用部部のみが対象となります。(90%以上が居住用ならばその全部を居住用建物と見なします。)
4. 2000万円を越す部分は基礎控除(110万円)の対象とみなされ税務処理されます。従って2000万円+110万円=2110万円までの贈与が非課税の対象となり、相続開始3年内の贈与でも相続税加算対象とはなりません。

申告等:
1. 贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までが申告期間です。そこでこの期間までに居住の用に供されていることが条件ですが、その後離婚しても取り消しはありません。.
2. 1人の配偶者との重複適用はできませんが、再婚の場合は構いません。但しこの場合も当然に婚姻期間20年が必要です。 
3. ① 贈与を受けた日から10日以上経過した日以後の戸籍謄本・戸籍附票 
  ② 登記事項証明書 
  ③ 登記事項との住所が異なる場合は住民票の写で居住用不動産に住所があることを証明する。

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住宅取得資金の贈与

子供や孫の「住宅取得」の目的で自分の親や祖父母が行う1200万円(平成25年分・26年分)までの贈与については非課税とされる。
これによって、親や祖父母は相続財産を減少させることができるばかりか、3年以内贈与財産の加算対象にもなりません。

留意点;
1. 住宅用家屋の条件 ⇒ 購入、新築、増改築のための資金
2. 贈与の翌年3月31日までに贈与対象建物に居住していること。
3. 贈与を受ける者は日本国籍を有しており、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳   以上、且つ2000万円以内の所得であること。
  又、贈与するものは5年以内に国内に住所を有したことがあること。
4. 贈与は住宅ロ-ン返済目的でなく、住宅用家屋取得のための金銭であること。
5. 家屋の床面積が登記事項証明書で50㎡以上240㎡以下であること。
6. 家屋の床面積の2分の1以上が専らの住宅の用に提されていること。

書類等;.
① 計算明細書  ② 贈与した者の戸籍謄本  ③ 贈与を受けた者の対象建物に居住した日以降に発行された住民票  ④ 登記事項証明書等  ⑤ 新築等に係る契約書の写し等  ⑥ 贈与を受けた者の所得を証明するもの

申告:
贈与を受けた日の翌年2月1日から3月15日までに納税地の税務署長に必要書類を提出する。

非課税額
耐震性建物
 ① 平成25年中の贈与 ・・・ 1200万円
 ② 平成26年中の贈与 ・・・ 1000万円
非耐震性建物
 ① 平成25年中の贈与 ・・・ 700万円
 ② 平成26年中の贈与 ・・・ 500万円

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