庚申鑑定日記

下記図により当初、相続税に係る広大地評価の適用を否認していた税務署が後日、容認するとの連絡をしてきたとの件。
対象地の地積は490㎡で500㎡未満であり、広大地の定義につき国税庁は下記の如く回答しています。　
対象地の地積は
　　　　【照会要旨】

　　　
広大地の評価において、評価対象地の地積が「著しく地積が広大であるかどうかはどのように判断するのでしょうか。

　　【回答要旨】

評価対象地が都市計画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する　面積基準（以下「開発許可面積基準」といいます。）以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比し　て著しく地積が広大であると判断することができます。
なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は広大地に該当しません。

[面積基準]
イ　市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域（ロに該当するものを除く。）　・・・都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積（※）

　　　　　　　※（イ）市街化区域
三大都市圏　 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 500㎡
それ以外の地域 ・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,000㎡

　　　　　　　　（ロ）非線引き都市計画区域及び準都市計画区域 　・・・・・・・・ 3,000㎡

ロ　非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている
区域・・・・・・・・・・・・・・・・・・・市街化区域に準じた面積2xs

　　　　　(注) 1　都道府県等の条例により、開発許可面積基準を別に定めている場合はその面積によります。

　
上記図では道路が開発道路となっていますが、５００㎡未満（該当する地域）の地積ならば開発対象とはなりません。当該道路は建築基準法第４２条１項５号に基づく新設道路です。

国税庁の見解は、広大地とは標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断されるもの。
具体的には三大都市圏では５００㎡以上と明記されており、４９０㎡は「広大地」の面積要件を満たしません。
広大地でない土地につき、広大地評価が適用できないことは明らかです。
税務署は周辺地域には５００㎡未満でも「道路を新設した戸建分譲事例」が多数あるから、広大地評価を容認したようですが、４９０㎡でなく、５００㎡と明記した国税庁の判断基準をもう一度読み返したほうが良いと思います。改めて、広大地評価は一定規模以上の、広大地のみに適用すべき評価手法であることを認識してください。
本件の事案で、広大地評価が適用出来る場合とは、以下の要件を同時に満たす場合のみである。
１.　本件が所在する地域では５００㎡以上の地積であること、且つ周辺地域における標準的住宅規模に対して著しく地積が大きいこと。
２.　道路の新設によらなければ、土地の細分化できないこと。

因みに、対象地が５００㎡以上の地積であったとしても、現在の判例は周辺地域における土地利用の標準性に関係なく、下記図のように建築基準法に違反しなければ、いかに劣悪なる住宅環境となろうとも、道路を新設せず土地の細分化ができるならば、広大地評価を否認しています！

従って税務署は、過去の広大地評価容認の事案に拘束されることなく、下記図判例（平成17年（行コ）第320号・平成18年3月28東京高裁判決）の変更に伴い適用を否認出来るわけです。
平成２７年１月１日から相続税の基礎控除も引き下げられますが国は今後、税の徴収にますますヤっきになって来るのでしょう。