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役立つ不動産鑑定評価

企業の決算対策には効果を発揮します。
 更に詳しく!

不動産の評価のやり方によっては企業の決算対策・相続対策等で利益を出せます!

1億円の現金は裏返しにしても億円です。これに対して不動産の価値は場面が変われば8千万円になったり1億2千万円になったりします。この経済現象を企業損益や相続税評価に利用する事で資産保有者の利益を守り・増やす事も可能となります。但しこれには不動産評価・税務処理・法律処理の知識が不可欠です。税務署や監査法人の審査を受ける場合は不動産鑑定評価・金融・証券化手続き・税務・民法・行政法規等の高い専門性を有していなければ利益を出すことなど出来ません。当社はこの利益出し操作を合法的に行う専門性を有する企業です。
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相続時の土地評価を下げ土地を守ります 更に詳しく!

土地の相続に係わる評価は路線価に基づき国税庁で規定されています。税理士は相続税の申告を行う場合、規定左trた評価方法で行うことを求められます。これは鑑定評価ではなく事務作業です。評価人の判断に基づく評価は不動産鑑定士のみに与えられている国家資格です。但し不動産鑑定士は不動山評価基準に基づく評価を行う事とされているので現実の取引事例に基づく評価を行わなければなりません、相続税の路線価は現実の取引事例よりも安く設定されており一般的な住宅地等では路線価による評価の方が安く価格は試算されます。

但しある程度規模の大きな土地や特殊物件は評価のやり方では不動産鑑定士による手法の方がずっと安く求められる事も少なくありません。土地の売却法をどのように設定するかにより評価のやり方も異なります。優れた調理人はただの大根でもこれが大根かと思えるような料理法を考え出します。当社はこれらに係わる知識・経験を有しています。




不動産に係わる訴訟に有功です 更に詳しく!

訴訟に勝訴するため等「依頼者に利益を提供する企画・評価を行います!」従って手数料を安くしますという営業ではありません。税務署等に必要以上の支払いを発生させない為に
「専門的知識と経験を提供する」事を方針とし「依頼者の利益が最大となるやり方」を行います。

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再び、高校野球の小さな大投手(南さつま市笠沙町)

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http://www.geocities.jp/kasasahs/


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公共事業の弱者

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数年前、長野県の新幹線開通に伴うトンネル工事で水が枯渇する問題が生じました。トンネルを掘れば既存の水の流れが切断されて水が出なくなることは良くあることです。
椎茸作りは良質で豊富な水が必要です。所有地を流れるこの水を利用して椎茸作りを生業とする方がある日突然水が枯渇していることに気づき被害を建設当事者に訴えました。
大型公共事業には莫大な予算が付けられ大手土建業者が受注します。個人で農業を営む弱者はこのような場合どう補償されるのでしょうか。
今まで何の変化も無かった地域でトンネル工事が行われ突然水が出なくなったとすれば、原因はトンネル工事にあると思うのが常識です。しかしこの因果関係を知識も無い個人が訴訟で勝訴するように科学的に立証できるでしょうか。無理でしょう。専門機関に依頼し莫大な費用を投じなければ資料を準備できないはずです。
工事業者は訴えがあれば調査しますが3年ぐらいは放置します。時間が経てば再び水が出てくる可能性も無きにしもあらずなので様子を見るのです。(様子を見る為しばらく放置して良い事は行政が作成した基準で容認されています。)
農家は3年も放置されれば経済破綻します。補償は個別補償なので椎茸を作っていた場合と米を作っていた場合とでは収益が異なるので補償額も異なります。技術的には椎茸作りが難しいし面積あたりの収益もはるかに高いのです。
実務的に行われている具体的な補償額は個別補償でなく相場補償で行うことが多いのです。相場とはA地区では単価あたり幾ら出したからB地区もこの程度でいいだろうという評価です。常識的価値観から算定する補償基準額に比べれば非常に安いものです。突然の事故で生活が維持できなくような寸志です。
天下りを受け入れられる大手建設業者には十分な工事代金が支払われるのに大して弱者農民は悲惨です。
土建業界は縦割り制度です。公共事業を発注する国等の関連機関⇒受注する大手業者⇒下請け業者⇒孫受業者や付帯する業者のラインは官僚的で身分の違いを感じさせられます。
弱者を救えるのは政治のみです。弱者を救済するか強者を肥えさせるかで世の中の価値観・倫理観が違ってきます。 

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選挙と裁判

新幹線の新横浜駅の前に西武企業が建設したプリンスホテルがあります。当初新横浜駅の前は区画整理がされ、ホテル建設予定区域の中心に横浜市の道路が含まれていました。
不等価交換
横浜市と西武企業は周辺に所有する自社所有地と駅前の横浜市道とを交換しました。
これに対し市民は不等価交換で市に損害を与えたとして市長を裁判所に訴えました。土地の価値は駅前の土地と離れた奥の土地とでは明らかに不等価です。この場合被告側が反論する手段は容易に想定できます。①交換土地の価格を高めに駅前地を安めに評価し意図的に価格を近づけることで不等価を否定すること。②土地を交換することの公共性を主張すること即ち、大型ホテルが横浜市に建設されることの公共性です。地方の市町村に大きな工場を建設することで雇用や固定資産税等の確保が期待できる地域社会におけるメリットです。
住民は負ける。
民主党の小沢幹事長は選挙の重要性をよく主張しますがそれは現実社会では正しいと思います。行政訴訟は行政と市民とを差別します。裁判で訴えればよいと考えるのは現実を理解していないと言われても仕方ありません。裁判所は公共性を容認する限り土地価格の差異は目をつぶります。まして不動産鑑定評価書に基づく評価であればこれを否定はしないでしょうから等価交換の範疇にあると認めるはずです。ましてや鑑定報酬を支払う市が不利な価格を提示する鑑定士を選定するはずはありません。
適正な裁判とは何か。
この場合、適正な裁判とは大型ホテル建設に公共性があると判断されるならば交換自体を「是」とし、不等価交換差額は「非」として差額を当事者に精算させるべきです。但し裁判官は土地評価の専門家ではなく不動産鑑定評価書を通じてしか判断できません。裁判所が不動産鑑定士に権威を求めることは間違いです。市場実態を理解する為の判断資料がより多くあれば十分です。

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相続税は安くなるのか?

庚申鑑定日記相続税で課税対象となる資産は不動産価値が最も大きいのですがこの評価は通常、税理士が相続税路線価に基づき行っています。町の本屋に行けば相続税を安くする方法が書かれた本が幾つか売られています。世の中の人々はこの本を見れば本当に安くなると思うかも知れませんがこれらの本は税務署から見れば差し障りの無い本なのです. 例えば住宅地に500㎡の土地がありこれが相続対象となったと仮定します。路線価で評価すれば前面道路路線価に地積を乗じた価額に奥行逓減減価を気持ちだけ減額したものです。国税庁は税理士にこのような規模の土地は広大地には当たらないと指導するので税理士がいくら頑張っても行政が規定した評価手法では1割未満しか減額できません。 不動産業者は土地を4~6区画程度に分割して販売するので150㎡程度の一般住宅地の土地相場価格より30%程度は安く購入しないと採算に合わないはずです。それでも税務署は路線価格は市場時価の70%程度となっていいるので時価以上にはなっていないと反論するでしょう。 150㎡の土地ならば時価の30%の減価で、500㎡の土地ならば10%未満の減価しか認めないないならば不公平です。しかし如何に裁判で争っても許容の範囲内として却下されるでしょう。 市町村の条例で開発行為と規定する地積が1,000㎡であったとしても評価手法では500㎡の土地に道路を入れて区画割りします。新規に道路を設定する行為は地積に関係なく開発行為と見なされます。開発指導要綱に1区画150㎡以上と規定されていれば4区画以上は区画割出来なくなります。行政が開発指導要綱を定める目的は住宅環境を守るための政策です。6区画売却できる場合と4区画のみの場合とでは開発業者の利益は異なります。 敷地延長と道路敷設とでは1区画の規模のほかに土地利用も異なります。私道であっても複数住人が利用する為所有権は大きく制約されます。敷地延長ならば道路でなく通路です。所有権を有する土地に自らの駐車場を設置しても違法とはいえませんが複数住人は迷惑します 不動産業者が合法的範囲で利益を優先させるか、利益を減少させても街づくりに協力するかは営業の自由です。税務署は相続税徴収目的で利益を優先させるべきだとは主張できません。 ケースbyケースで判断する評価法は町の本屋では見つけることは出来ません。ケースbyケースとは150㎡の土地ならば鑑定評価の手法に拠らずに路線価に基づく評価を採用することも行うということです。路線価に基づく評価は税理士に独占的に国が付与した評価法ではないのです。 個々の土地によってどのような評価手法を採用することがもっとも課税評価額を低く出来るかを判断できるのが不動産鑑定士です。又、税務署が否認して訴訟となった場合、結果はどのようになるかを見極められる能力と経験が有能な不動産鑑定士には求められます。. お国と争わない評価ならば殆どの税理士及び不動産鑑定士は事務的に行えます。しかし争った場合はどうなるかを見極めたうえで評価額を決定する鑑定士は殆どいません。勿論税理士は評価に当たり判断は許されません。

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地価公示は不動産鑑定評価ではない

。約20年間に渡って公示価格の評価に携わってきた者としてはこのような意見を特に否定はしませんが私から見れば制度に問題があると思えます。
土地土地の価格は国が価格に関与し、公示価格を意図的に作っているという批判がありますが価格は取引事例から導かれる比準価格と賃貸収益から導かれる収益価格とを調整して求めます。概ね比準価格の90%程度が公示価格に設定される慣行があります。住宅地など取引相場を重視して取引がされる為、比準価格を重視することは結構だと思います。
問題は地価公示の評価地点が毎年継続評価されるためマスコミや行政当局が地価変動率を過大視することです。現実には何れの評価地も適正な価格を示しているとは限りません。そのことに気づき適正価格に修正しようとすれば他の地点と比べ年間変動率が大きくなるのです。
変動率を気にする国等が今までの評価は間違いだったのかと指摘する可能性が高いので評価担当者は「事なかれ主義」で周辺地域の地価変動率に合わせた価格を設定してしまいます。国の担当者は価格の事まで調査・関与できないので変動率がおかしくなければ審査でクレームはつけません。
これが実は地価公示をだめにしているのです。変動率を重視するならば価格調査をせずとも他の評価人及び周辺地域の変動率だけを差しさわりの無い範囲で決め、価格を決定し取引事例を当該価格に合うように補修正して比準資産価格を求めれば良いこととなります。
間違いや不適切な価格を修正してもクレームをつけない体制が重要です。そのためには行政の仕事ぶりを見守る国民が適正価格を求めることに注目すべきです。行政の誤りを重箱の隅を突いて騒ぐ社会では良い方向には向かないと思います。
収益価格を求める際に適用する運用利回りは国際等の堅実な利回りを採用すれば2%未満となるはずですが現在5%以上の利回りを採用して収益価格を求めています。鑑定協会は短期でなく長期にわたる運用利回りを考慮しているからと説明していますが、敷金等の預り金は契約で2年程度で弁済する条件なので契約期間に対応する利回りを採用すべきです。50年間の賃貸借契約を締結してはいません。
ここも行政と同じ対応で誤りを認めず、正当化するための弁明に精力を費やす機関に思えます。
このような状況を見るにつけて日本は未だに封建時代が続いているような気がします。「事なかれ」主義です。
更に付け加えると地価公示評価地点は角地や道路方位を考慮して評価しています。国民が知りたいのは地域の価格水準でしょう。個別的要素を加味すれば価格はばらばらになってしまいます。個別内訳まで電卓で想定・計算する者は希です。分譲地などでは道路方位だけで10%程度の格差が生じます。相続税や固定資産税の路線価は北も南も同じ路線なら同一価格です。課税に不公平が生じています。
税金(予算)を出している国民に分かりやすい成果品を提示することが重要です。
裁判でこれが不公平だと訴えれば国民を高い場所から見下ろす裁判所は国民(官に対して平民)は許容すべきであると却下するでしょう。
最後に地価公示制度につき総合的評価を行えば、個々に問題はあっても制度自体は国民にとって必要なものでしょう。個々には不適切な価格も存在するでしょうが相対的に不動産鑑定士には適正価格を導く姿勢のある者が多いと思えます。全国に公示価格が敷設されることで国民に対する課税等も概ね適正に行われる為よい結果が現れているものと思います。

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適正価格は不動産鑑定士の判断価格。

不動産の適正価格は求められない。
住宅地は更地取引は少なく、多くが建物付住宅の取引なので内訳としての土地価格は正確には求められません。商業地は繁華性の程度が地域及び路線で細かく異なること及び<U>取引事例自体が少なく、また土地の地積や形状が異なれば建てられる建物の形態も異なり収益力に明らかな差異が生じます。適正な価格とはその不動産を求める人が納得できる価格なのです。商業地域に200㎡の土地がありそれに対してどのような建物を建築し、賃料は如何ほどに設定するかで収益価格は想定できます。
取引価格が異なるのは売り手買い手の双方に思惑があり自己主張をするためですが、住宅地においてその価格幅が人々の思惑以下の幅に納まるのは地価相場と称して仲介人が価格指導することも大きな理由でしょう。

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公的評価の限界(不動産鑑定評価は判断価格)

不動産評価の限界
金融機関が不動産を担保として貸し金業務を行う場合、参考にする価格は国の地価公示価格及び都道府県の地価調査価格更には相続税路線価格や市町村の固定資産税評価額でしょう。現在地価マップはかなり整備されておりインターネット上でこれを閲覧すればまるで全国の地価が正確に把握された気分になります。全国に渡り相続税路線価等の地価マップを作成した国の体制及び資金力は感服させられます。但しこの価格にも落とし穴はあります。適正な市場実態を把握しないでも前年価格に平均的な地価変動率を乗じて求めれば良いからです。逆に該当評価地点が少し安いと感じ価格修正すれば他の評価地点との変動率数値バランスが崩れるの為結果は何時までたっても適正な価格補正は出来ないままです。
地価マップは国や都道府県が課税価格を決めるには都合の良いツールで大幅な価格ずれが無い限り妥当な価格として公的に容認されることとなります。裁判で不服を主張しても殆ど排除されるでしょうから多数の国民に対し課税する固定資産税等では効果を上げているはずです

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相続税減額に最善を尽くします!

不動産鑑定士は国家資格者として資産価値を判断・確定します。1億円の現金は1億円としか評価できませんが1億円の不動産は評価人の判断により価値は異なります! 物件によっては投資向きの物もあり収益性検討する能力も不可欠です。従って業務ソフトは自らで作成します.。 Kantan_2

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